Comprar o vender un inmueble en Uruguay: costos, documentos y pasos

Comprar o vender un inmueble: qué conviene tener claro desde el primer mensaje

Cuando alguien consulta por una compraventa de inmueble, es normal que empiece por una pregunta: “¿Cuánto me sale la escribana?”. La respuesta puede darse con bastante rapidez, pero para que el presupuesto sea serio hay que identificar primero qué operación se va a realizar.

No es lo mismo una compraventa directa que una promesa de compraventa. Tampoco es igual comprar al contado que hacerlo con un préstamo hipotecario, porque en ese caso interviene el banco y se agrega una hipoteca. Un inmueble urbano y uno rural también tienen controles distintos.

Por eso, para preparar un primer presupuesto necesito solamente estos datos:

• ·Si vas a comprar o vender.
• ·El precio acordado o estimado.
• ·Si el inmueble es urbano o rural.
• ·Si se proyecta una compraventa directa o una promesa de compraventa.
• ·Si la compra se realizará con préstamo hipotecario.

No hace falta enviar en ese primer mensaje la publicación inmobiliaria, fotografías del inmueble, datos completos del comprador ni el contacto del vendedor. Tampoco corresponde pedir toda la documentación antes de que conozcas el presupuesto y decidas si querés avanzar.

Si todavía no está definido si habrá promesa o compraventa directa, se puede decir. Lo importante es plantear la situación real para evitar un presupuesto incompleto.

Qué comprende el trabajo notarial

La intervención de la escribana no consiste únicamente en redactar una escritura y reunir firmas. En una operación común comprende, entre otras tareas:

• ·Revisar el título y los antecedentes del inmueble.
• ·Comprobar que quien vende esté legitimado para hacerlo.
• ·Estudiar la situación registral del inmueble y de las personas involucradas.
• ·Verificar embargos, hipotecas, promesas, afectaciones u otras inscripciones relevantes.
• ·Controlar la situación tributaria, catastral, departamental y de las construcciones, según corresponda.
• ·Coordinar con la inmobiliaria, la escribana de la parte vendedora y el banco, si intervienen.
• ·Preparar el instrumento adecuado para la operación.
• ·Calcular y retener los impuestos que legalmente corresponden.
• ·Autorizar la firma y presentar la documentación para su inscripción.
• ·Seguir el trámite registral hasta la entrega de la documentación que corresponda.

El alcance concreto depende del inmueble y de sus antecedentes. Un título con una sucesión pendiente, una hipoteca vigente, diferencias en las construcciones o problemas de legitimación exige un trabajo diferente al de una operación sin esas particularidades.

Honorarios: la referencia general y por qué se pide información antes de cotizar

El Arancel Notarial Oficial establece, como regla general para una compraventa de inmueble, un honorario del 3% sobre el valor base que corresponda —habitualmente, el mayor entre el precio y el valor real actualizado—, con un mínimo general expresado en Unidades Reajustables. Al honorario se le agrega el IVA.

Esa referencia no significa que todos los presupuestos sean idénticos. La base de cálculo, los mínimos y el tratamiento de una promesa, una compraventa en cumplimiento de promesa, una hipoteca o una actuación adicional deben determinarse según el caso.

Si se firma una promesa de compraventa, existe una actuación notarial propia. Si hay financiación bancaria, la hipoteca también es un acto independiente, con honorarios y gastos propios. Por eso un presupuesto que solamente diga “3%” puede ser técnicamente cierto como referencia y, al mismo tiempo, resultar insuficiente para saber cuánto dinero hay que prever.

Un presupuesto claro debe separar:

• ·Honorarios profesionales e IVA.
• ·Certificados e información necesaria para el estudio.
• ·Gastos de inscripción y demás gastos de la operación.
• ·Impuestos a cargo del comprador.
• ·Impuestos y obligaciones que puedan corresponder al vendedor.
• ·Actuaciones adicionales, como promesa de compraventa o hipoteca.

Los impuestos, certificados y tasas no son honorarios de la escribana.

Qué paga habitualmente el comprador

En una compra es habitual que el comprador designe a la escribana que estudiará la operación. En una compraventa común, el comprador suele prever:

• ·Los honorarios e IVA de la escribana que estudia la operación y autoriza la compraventa.
• ·Los certificados, testimonios, información y controles necesarios.
• ·La inscripción en el Registro de la Propiedad.
• ·Su parte del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales.
• ·Los gastos y honorarios de una promesa, si corresponde.
• ·Los gastos y honorarios vinculados a la hipoteca, cuando existe préstamo bancario.

En los negocios onerosos la tasa del ITP es del 2% para el comprador. El monto imponible, en cambio, no se toma directamente del precio de venta: se determina a partir del valor real fijado por Catastro, con la actualización y la comparación con el precio que prevé la normativa. Por eso el importe suele diferir de calcular el 2% sobre el precio, y la escribana lo liquida en cada operación.

Qué paga habitualmente el vendedor

El vendedor también abona su ITP, con la misma tasa del 2% y sobre el mismo monto imponible que se determina para la operación.

Además, según quién sea el vendedor, cuándo y cómo adquirió el inmueble, su residencia fiscal y el destino o afectación del bien, puede corresponder IRPF, IRNR o IRAE. No es correcto afirmar que el impuesto del vendedor siempre equivale a un porcentaje fijo del precio: primero hay que estudiar el caso y hacer la liquidación.

También deben regularizarse o considerarse, cuando corresponda, deudas asociadas al inmueble, tributos departamentales, Impuesto de Primaria, gastos comunes, consumos, contribuciones especiales u otras obligaciones que deban quedar resueltas para la operación.

La escribana actúa como agente de retención y percepción en los impuestos que la normativa pone bajo su responsabilidad. Esto significa que recibe de las partes los importes correspondientes, los declara y los vierte ante el organismo. Esos fondos no integran el honorario profesional.

Reserva, estudio y promesa: el orden real de una operación

No todas las operaciones comienzan de la misma manera.

Cuando interviene una inmobiliaria, es frecuente que antes de la reserva se remita el último antecedente del inmueble para una revisión preliminar. Esa primera revisión permite detectar problemas evidentes y ajustar las condiciones básicas del negocio.

Pero una revisión preliminar no es el estudio completo de títulos y certificados.

Si la situación inicial permite avanzar, puede firmarse una reserva correctamente condicionada. En esa instancia, el cliente suele entregar la provisión de fondos necesaria para solicitar certificados y comenzar el estudio completo. Recién entonces se reúne y controla toda la documentación, se piden las informaciones registrales y se analiza la operación en profundidad.

La reserva debería contemplar, entre otros puntos:

• ·El precio y la forma prevista para concretar el negocio.
• ·El plazo para avanzar.
• ·La situación de la financiación bancaria, si existe.
• ·La entrega u ocupación del inmueble.
• ·Qué sucede si el estudio jurídico detecta un impedimento.
• ·Qué ocurre con el dinero entregado si no se cumplen las condiciones pactadas.

La promesa de compraventa es diferente. Obliga a las partes a celebrar posteriormente la compraventa en las condiciones convenidas y tiene efectos, costos e impuestos propios. No es un formulario de rutina ni una versión “más fuerte” de la reserva que deba firmarse en todos los casos.

Hay operaciones que van directamente a compraventa. Otras necesitan una promesa porque existen plazos, obligaciones pendientes, financiación entre las partes o condiciones que justifican una etapa intermedia.

Qué cambia cuando hay préstamo hipotecario

Cuando el comprador utiliza un préstamo bancario, el banco se incorpora a la operación con sus propios requisitos y plazos.

Además del estudio de la compraventa, se coordina la constitución de una hipoteca sobre el inmueble. La compraventa y la hipoteca son actos distintos, aunque normalmente se firmen en la misma instancia.

Antes de asumir un plazo con el vendedor, conviene diferenciar:

• ·Una preaprobación comercial del préstamo.
• ·La aprobación definitiva del crédito.
• ·La tasación aceptada por el banco.
• ·La aprobación jurídica y documental del inmueble.
• ·La fecha en la que el banco estará en condiciones de desembolsar.

Una preaprobación no garantiza por sí sola que el dinero vaya a estar disponible en la fecha prevista. Por eso las condiciones de la reserva o promesa deben coordinarse con la situación real del préstamo.

También cambia la forma de ordenar el pago de honorarios y gastos. Como la documentación suele quedar en poder del banco para continuar su trámite, los honorarios deben quedar abonados antes o el día de la firma, además de la provisión previa necesaria para certificados y demás gastos.

Cuándo se pide la documentación

Una vez aceptado el presupuesto y confirmada la voluntad de avanzar, se coordina la documentación con la parte vendedora, su escribana o la inmobiliaria.

En términos generales se comienza por el último título de propiedad y por la información que permita identificar correctamente el inmueble y a sus titulares. A partir de ese antecedente se determina qué otros títulos, certificados, planos, constancias o controles hacen falta.

No existe una lista universal que sirva para todos los inmuebles. Pedir documentos sin haber visto el antecedente puede hacer perder tiempo o dejar afuera justamente lo importante.

Consultas que no permiten una respuesta seria

Hay preguntas que parecen simples, pero no pueden resolverse responsablemente sin datos:

• ·“¿Cuánto pago de impuestos?” sin saber precio, valor fiscal, fecha y forma de adquisición o calidad fiscal del vendedor.
• ·“¿Se puede escriturar?” sin ver el título ni conocer la situación del inmueble.
• ·“¿Cuánto demora?” sin saber si existe préstamo, sucesión, hipoteca, construcciones pendientes u otra particularidad.
• ·“¿La reserva está bien?” sin leer el documento completo.
• ·“¿Me sirve este papel?” sin estudiar su contenido y sus antecedentes.

En esos casos, la respuesta correcta no es adivinar. Primero se identifica la operación y, si corresponde, se realiza el estudio profesional.