Escritura de inmueble en Uruguay: documentos, controles y etapas

Comprar o vender un inmueble: qué conviene tener claro desde el primer mensaje

Cuando ya existe una compra o venta de inmueble proyectada, el primer paso es identificar qué operación se realizará y qué intervención notarial necesita.

No es lo mismo una compraventa directa que una promesa de compraventa. Tampoco es igual comprar al contado que hacerlo con un préstamo hipotecario, porque en ese caso interviene el banco y se agrega una hipoteca. Un inmueble urbano y uno rural también tienen controles distintos.

Por eso, para preparar un primer presupuesto necesito solamente estos datos:

• ·Si vas a comprar o vender.
• ·El precio acordado o estimado.
• ·Si el inmueble es urbano o rural.
• ·Si se proyecta una compraventa directa o una promesa de compraventa.
• ·Si la compra se realizará con préstamo hipotecario.

No hace falta enviar en ese primer mensaje la publicación inmobiliaria, fotografías del inmueble, datos completos del comprador ni el contacto del vendedor. Tampoco corresponde pedir toda la documentación antes de que conozcas el presupuesto y decidas si querés avanzar.

Si todavía no está definido si habrá promesa o compraventa directa, se puede decir. Lo importante es plantear la situación real para evitar un presupuesto incompleto.

Qué comprende el trabajo notarial

La intervención de la escribana no consiste únicamente en redactar una escritura y reunir firmas. En una operación común comprende, entre otras tareas:

• ·Revisar el título y los antecedentes del inmueble.
• ·Comprobar que quien vende esté legitimado para hacerlo.
• ·Estudiar la situación registral del inmueble y de las personas involucradas.
• ·Verificar embargos, hipotecas, promesas, afectaciones u otras inscripciones relevantes.
• ·Controlar la situación tributaria, catastral, departamental y de las construcciones, según corresponda.
• ·Coordinar con la inmobiliaria, la escribana de la parte vendedora y el banco, si intervienen.
• ·Preparar el instrumento adecuado para la operación.
• ·Calcular y retener los impuestos que legalmente corresponden.
• ·Autorizar la firma y presentar la documentación para su inscripción.
• ·Seguir el trámite registral hasta la entrega de la documentación que corresponda.

El alcance concreto depende del inmueble y de sus antecedentes. Un título con una sucesión pendiente, una hipoteca vigente, diferencias en las construcciones o problemas de legitimación exige un trabajo diferente al de una operación sin esas particularidades.

Presupuesto según la operación

El trabajo y los gastos asociados dependen del inmueble, sus antecedentes, el instrumento que corresponda y la eventual intervención de un banco. Por eso la web no publica cifras cerradas ni porcentajes aplicables a todos los casos.

Con los datos básicos de la operación se prepara un presupuesto claro. Si al revisar la documentación aparece una actuación adicional o una situación que modifica el alcance, se informa antes de continuar.

Reserva, estudio y promesa: el orden real de una operación

No todas las operaciones comienzan de la misma manera.

Cuando interviene una inmobiliaria, es frecuente que antes de la reserva se remita el último antecedente del inmueble para una revisión preliminar. Esa primera revisión permite detectar problemas evidentes y ajustar las condiciones básicas del negocio.

Pero una revisión preliminar no es el estudio completo de títulos y certificados.

Si la situación inicial permite avanzar, puede firmarse una reserva correctamente condicionada. En esa instancia, el cliente suele entregar la provisión de fondos necesaria para solicitar certificados y comenzar el estudio completo. Recién entonces se reúne y controla toda la documentación, se piden las informaciones registrales y se analiza la operación en profundidad.

La reserva debería contemplar, entre otros puntos:

• ·El precio y la forma prevista para concretar el negocio.
• ·El plazo para avanzar.
• ·La situación de la financiación bancaria, si existe.
• ·La entrega u ocupación del inmueble.
• ·Qué sucede si el estudio jurídico detecta un impedimento.
• ·Qué ocurre con el dinero entregado si no se cumplen las condiciones pactadas.

La promesa de compraventa es diferente. Obliga a las partes a celebrar posteriormente la compraventa en las condiciones convenidas y tiene efectos, requisitos y consecuencias propias. No es un formulario de rutina ni una versión “más fuerte” de la reserva que deba firmarse en todos los casos.

Hay operaciones que van directamente a compraventa. Otras necesitan una promesa porque existen plazos, obligaciones pendientes, financiación entre las partes o condiciones que justifican una etapa intermedia.

Qué cambia cuando hay préstamo hipotecario

Cuando el comprador utiliza un préstamo bancario, el banco se incorpora a la operación con sus propios requisitos y plazos.

Además del estudio de la compraventa, se coordina la constitución de una hipoteca sobre el inmueble. La compraventa y la hipoteca son actos distintos, aunque normalmente se firmen en la misma instancia.

Antes de asumir un plazo con el vendedor, conviene diferenciar:

• ·Una preaprobación comercial del préstamo.
• ·La aprobación definitiva del crédito.
• ·La tasación aceptada por el banco.
• ·La aprobación jurídica y documental del inmueble.
• ·La fecha en la que el banco estará en condiciones de desembolsar.

Una preaprobación no garantiza por sí sola que el dinero vaya a estar disponible en la fecha prevista. Por eso las condiciones de la reserva o promesa deben coordinarse con la situación real del préstamo.

También cambia la forma de coordinar el trabajo, la documentación y los gastos. Los requisitos dependen de la institución financiera y de la operación, por lo que conviene definirlos antes de asumir fechas o compromisos con la otra parte.

Cuándo se pide la documentación

Una vez aceptado el presupuesto y confirmada la voluntad de avanzar, se coordina la documentación con la parte vendedora, su escribana o la inmobiliaria.

En términos generales se comienza por el último título de propiedad y por la información que permita identificar correctamente el inmueble y a sus titulares. A partir de ese antecedente se determina qué otros títulos, certificados, planos, constancias o controles hacen falta.

No existe una lista universal que sirva para todos los inmuebles. Pedir documentos sin haber visto el antecedente puede hacer perder tiempo o dejar afuera justamente lo importante.

Consultas que no permiten una respuesta seria

Hay preguntas que parecen simples, pero no pueden resolverse responsablemente sin datos:

• ·“¿Cuánto pago de impuestos?” sin saber precio, valor fiscal, fecha y forma de adquisición o calidad fiscal del vendedor.
• ·“¿Se puede escriturar?” sin ver el título ni conocer la situación del inmueble.
• ·“¿Cuánto demora?” sin saber si existe préstamo, sucesión, hipoteca, construcciones pendientes u otra particularidad.
• ·“¿La reserva está bien?” sin leer el documento completo.
• ·“¿Me sirve este papel?” sin estudiar su contenido y sus antecedentes.

En esos casos, la respuesta correcta no es adivinar. Primero se identifica la operación y, si corresponde, se realiza el estudio profesional.